Kort antwoord: Het dak onder een dakterras is in een VvE bijna altijd een gemeenschappelijk deel. De VvE betaalt dan onderhoud en herstel van de dakbedekking, de bewoner met het gebruiksrecht meestal de terrasvloer erop. Wat precies geldt, staat in de splitsingsakte. Laat een plat dak één keer per jaar inspecteren.
Een dakterras ligt bovenop het gemeenschappelijke dak. Daardoor wordt onderhoud en lekkage al snel een discussie tussen bewoner en VvE. In dit artikel lees je hoe het meestal zit, wat er in het MJOP hoort en waar het bij dakterrassen het vaakst lekt. Algemene uitleg over de kostenverdeling staat in VvE en dakonderhoud: wie betaalt wat.
Laat de dakbedekking onder het terras gratis inspecteren
We komen gratis langs, kijken wat er nodig is en je krijgt daarna een vaste prijs. Liever eerst een foto sturen? Dat kan ook.
- Gratis inspectie, geen voorrijkosten
- Vaste prijs vooraf, geen verrassingen
- 10 jaar garantie op het werk
- Gratis inspectie, geen voorrijkosten
- Vaste prijs vooraf, 10 jaar garantie
Van wie is het dak onder het dakterras?
In een appartementencomplex is het dak vrijwel altijd een gemeenschappelijk deel van de VvE, ook als één bewoner het als terras gebruikt. Die bewoner heeft dan meestal een exclusief gebruiksrecht, maar het dak blijft van alle eigenaars samen.
Wat onder het gemeenschappelijke deel valt en wat onder het privégedeelte, staat in de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement. Daar begint elke discussie, dus pak die er eerst bij.
Dakterras VvE: wie betaalt wat?
Dit is de gebruikelijke verdeling. Je splitsingsakte kan afwijken, en dan geldt die.
| Onderdeel | Meestal voor rekening van | Waarom |
|---|---|---|
| Draagconstructie en dakvloer | VvE | Gemeenschappelijk deel van het gebouw |
| Dakbedekking en isolatie onder het terras | VvE | Hoort bij het dak en beschermt het hele gebouw |
| Afvoer en noodoverloop | VvE | Onderdeel van de waterafvoer van het dak |
| Terrasvloer, tegels en tegeldragers | Bewoner met gebruiksrecht | Dient alleen het gebruik van die bewoner |
| Bakken, meubels en losse spullen | Bewoner | Privé |
| Weghalen en terugleggen van de vloer bij dakwerk | Hangt af van de akte | Vaak de bewoner, als de vloer zijn eigen toevoeging is |
Kosten van het gemeenschappelijke dak worden verdeeld naar breukdeel, niet naar verdieping.
Lekkage onder een dakterras van de VvE
Lekkage bij een dakterras komt bijna altijd van de dakbedekking eronder: een beschadigde naad, een opstand die te laag is bij de deur, of een afvoer die onder de tegels verstopt raakt. De terrasvloer zelf is zelden waterdicht, en dat hoeft ook niet.
- Waterschade bij de buren eronder is meestal voor de VvE als de oorzaak in het gemeenschappelijke dak zit.
- Schade aan je eigen inboedel valt onder je eigen inboedelverzekering.
- Ontstond de schade door de terrasvloer, bijvoorbeeld door een geboorde bevestiging, dan kan de bewoner aansprakelijk zijn.
Om dat verschil te kunnen maken moet de oorzaak vastliggen. Wij leggen in een dakrapport met foto’s vast waar het water binnenkomt; dat rapport is bruikbaar voor bestuur, bewoner en verzekeraar. Zie ook lekkage bij de opstand van een plat dak en oorzaken van lekkage op een plat dak. Lekt het nu? Dan helpt dakreparatie je verder.
Onderhoud van een dakterras in het MJOP
Een VvE is wettelijk verplicht te sparen voor groot onderhoud: op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar (Burgerlijk Wetboek, artikel 5:126). De dakbedekking onder een terras hoort daarin als apart onderdeel, omdat vervangen meer werk is: de terrasvloer moet eraf.
| Wat | Hoe vaak | Waarom |
|---|---|---|
| Inspectie van het platte dak | 1 keer per jaar | Kleine schade vinden voordat het lekt |
| Afvoer en noodoverloop vrijmaken | 2 keer per jaar, na de herfst en in het voorjaar | Bladeren en vuil onder tegels veroorzaken plassen |
| Opstanden en aansluitingen bij de deur nalopen | Bij elke inspectie | Hier lekt het bij dakterrassen het vaakst |
| Dakbedekking vervangen | Bitumen na 20 tot 30 jaar | Plan het in het MJOP, met de terrasvloer erbij |
Wij werken voor VvE’s, woningcorporaties en vastgoedbeheerders. Lees meer over dakwerk voor VvE’s, dakisolatie in een VvE en dakbedekking vervangen.
Een dakterras laten aanleggen op het VvE-dak
Wil je als bewoner een dakterras op het gemeenschappelijke dak? Dan heb je toestemming van de VvE nodig, vaak een omgevingsvergunning, en moet de constructie het extra gewicht kunnen dragen. Laat de dakbedekking vóór het aanleggen inspecteren: na het leggen van de vloer kom je er moeilijk meer bij. Meer over regels, constructie en dakbedekking in dakterras op een plat dak en omgevingsvergunning voor je dak.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt lekkage van een dakterras in een VvE?
Komt de lekkage uit de dakbedekking of afvoer onder het terras, dan is herstel meestal voor de VvE, omdat het dak een gemeenschappelijk deel is. Schade aan je eigen inboedel valt onder je inboedelverzekering. De splitsingsakte is leidend.
Wie onderhoudt de tegels op een VvE-dakterras?
Meestal de bewoner met het gebruiksrecht, omdat de terrasvloer alleen zijn gebruik dient. Het dak eronder onderhoudt de VvE. Controleer de splitsingsakte, want die kan afwijken.
Hoe vaak moet een dakterras geïnspecteerd worden?
Een plat dak, ook met een terras erop, laat je één keer per jaar inspecteren. De afvoeren maak je het best twee keer per jaar vrij, na de herfst en in het voorjaar.
Mag ik zelf een dakterras aanleggen op het dak van de VvE?
Alleen met toestemming van de VvE, en vaak heb je ook een omgevingsvergunning nodig. De constructie moet het gewicht kunnen dragen en de dakbedekking moet in goede staat zijn.
Hoeveel moet een VvE sparen voor het dak?
Een VvE moet jaarlijks reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde. Dat staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek.
